今が底だと言ってくれ！レオパレス21 会社説明会に行ってきた

今回は株のネタでございます。

実は最近気になっている企業があります。

それは、レオパレス２１です。

ここは最近不祥事がございまして、物件の界壁施工に不備があって株価がドンドコ下がっております。

それゆえ、ここから上がるのか下がるのかを見極めたいと思っていました。

するとレオパレスのＨＰに、会社説明会があるというので、行ってみたというお話しです。

場所は丸ノ内線の中野坂上駅というところ。そんなに栄えている感じでもない街並みですが、殺伐さは無くキレイな感じ。

レオパレス本社ビル。そこそこ大きめのビルです。表にレクサスが止まっていました。

ストリートビューで見るとこんな感じ。さすが建築系ですね、貫禄の自社ビルでございます。

内部もめちゃくちゃキレイです。１～２Ｆがお客様との商談や面談のフロアになっており、３Ｆ以上がオフィスだそうです。こんなところで働いてみたい。

レオの紋章です。これスキです。土曜日なのに受付嬢も二人いて、スラっとして良い感じのスーツを着た営業マンが行き来しています。

階段の踊り場ですら高級ホテルのようです。さすがアパートやホテル事業をやっているだけありますね。しっかりプラス評価として捉えます。

今日の会社説明会は、櫻井英明さんという人の株式講演会という余計な講演会の付属なのです。Ｂ１Ｆのセミナー会場へ行きます。

ビルの地下に大きな会場があり、プロジェクターとスクリーンが３基も設置されています。

会場の後ろにはレオパレスのブースがありました。色々やってる会社ですね。

これらが資料と来場者特典です。

株式戦隊アガルンジャーという謎戦隊のうまい棒をいただきました。中身は単なるチーズ味でした。

あと金運カード、金運の湯という入浴剤、投資アノマリーのDVDも貰いました。

金運の湯。帰って使いましたけど普通の入浴剤でした。金じゃなくて黄色です。

プログラムは、

櫻井英明さんの来年の相場予見
モバイルファクトリーさんの会社説明会
レオパレス２１さんの会社説明会
櫻井英明さんの注目銘柄解説

です。

１つ目の相場予見はちょっと何言ってるのか解りませんでした。

櫻井英明さんは面白い方なのですが、ファンや追いかけみたいな人がいて、櫻井さんが喋るとわざとらしくドッと沸くのが気持ち悪かったですね。

２つ目は、モバイルファクトリー会社説明会。

着メロサイトと位置ゲーの「駅メモ」でそこそこの数字を出してるみたいです。

そしてこれからブロックチェーンの技術を使って、もうひと伸びしたいらしい。

３つ目はいよいよお待ちかねのレオパレス２１です。いきなり不祥事の界壁問題についての説明です。

広瀬すずのクリアファイルです。不祥事により契約が切れたわけではないようです。広瀬すずなんて知らなかったけど有名な人なんですね。

思ったこと書くまえに予備知識。

私が思うレオパレスのイメージ

レオパレスはアパート物件を貸す賃貸業がメイン。
その貸し出すアパート物件はオーナーから一括で借り上げて又貸しするサブリースが主。
お金の流れは入居者⇒レオパレス⇒大家さんになる。いわゆる不動産屋は大家と入居者の仲介をするだけ。
サブリースのオーナー側のメリットは、レオパレスから支払われるお金が一定なので、極端な話、入居者０でもお金が入る。
サブリースのレオパレス側のメリットは、入居率を上げれば上げるほどオーナーに支払う以上の収入を得ることができる。
サブリースのオーナー側のデメリットは、レオパレスのノウハウ無しで入居率を維持できるなら、レオパレスを経由すると損になる。
サブリースのレオパレス側のデメリットは、大家への支払いが一定なだけに、入居率が低迷すると家賃収入が減り経営を圧迫する。
レオパレスの入居率は約80～90%と高い水準を誇っている。
レオパレスの物件は首都圏や大都市圏に集中している。
業界の大手はブッチギリで大東建託、そしてレオパレス、他にはセキスイやダイワなど。
レオパレスの物件は単身のワンルームに特化しており、ワンルーム物件のシェアは一番である。
レオパレスは賃貸業のほかに、老人福祉施設やホテル業や建築、海外事業なども経営している。
賃貸業以外は赤字だが、老人福祉施設はそろそろ黒字化する見込み。ホテルや建築や海外の見通しは不明。とにかく賃貸がメイン。
近く民泊事業も手掛けるため動いている。
ソフトバンクホークスのスポンサーをやっている。
テレビＣＭに広瀬すずを起用している。
2018年3月期で当期利益を150億叩き出す優良企業。
配当もそこそこあり、株主優待は国内レオパレスホテルの半額券と、グアムのリゾートホテルの無料券が株数により複数枚配布される。
レオパレスの物件は家具付きが売り。大型家電の購入や移動が要らないので、極端に言えば身一つで入退居ができる。
レオパレスの物件はロフト付きで、スタイリッシュなわりに比較的リーズナブル。
家族向けは大東建託やダイワやセキスイ、単身向けはレオパレス、いい感じにシェア分けされている感じがする。
ホームページは秀逸。こまめに更新されており、機能性もよい。Ｗｅｂの新技術もよく取り入れられている。
上層部がＩＴ化に理解があり、それを賄う潤沢な資産があるのだと推測できる。
物件はネット環境、セキュリティだけでなく、外部から遠隔操作ができる機器を設置するなど、どんどん面白い取り組みにチャレンジしている。
サブリースによる入居率アップのための努力が、入居者の満足度向上につながり、さらに入居率を押し上げる好循環になっているのだと思う。
カーテンに男性の影を映し出す防犯システム「Man on the curtain」が海外からも注目を集める。
このサブリースのビジネスモデルで海外展開も進めており、将来は海外比率を国内を超えるべく上げていく予定。
自己資本比率は50%程度。
レオパレスは壁が薄いと有名で、過去ネット上で風評被害ともいえる書き込みが広まったことがある。
レオパレスは退去時の出費が高いらしい。

ここ最近で起きたこと

部屋の境は界壁という壁で仕切られているが、それが天井など部分的に設置していないという施工不備が発覚。
界壁施工不備を、テレビ東京の「ガイアの夜明け」が大々的に取り上げる。
施工不備が疑われる物件は優先調査物件と呼び、その名のとおり優先的に調査を行っている。
優先調査物件だけでなく、施工不備の心配が無いであろう物件も含めて全棟を調査する。
優先調査物件はゴールドネイルというシリーズをはじめ計６商品、合計14,709棟ある。
優先調査物件うち8,000棟以上に不備が確定。その全てに改修が必要。
施工不備の規模は大小さまざまだが、工賃や材料費、改修時の入居者への対応が必要で、全てを含めると莫大な損害が容易に想像できる。
レオパレスの壁が薄く隣の声が丸聞こえという風評は、この界壁施工不備が原因だったと噂が広がり、レオパレスの評判はさらに悪くなる。
天井の界壁は隣室への防火対策にもなるため、それが設置されていないレオパレスは殺人アパートと言われたりネットでの批判が凄い。
レオパレスが建てた物件に不備があったという話なので、入居者だけでなくもちろん大家にも迷惑がかかっている。
さらにサブリースと言われる一括借り上げ家賃保証の仕組み自体に疑問があることも「ガイアの夜明け」が指摘。
レオパレスが入居率の低迷している物件の大家に対し、家賃支払いの減額や契約解除を強行していることが明るみになる。
今年の猛暑のさなか、レオパレスの物件に設置されているエアコンが３時間で切れると批判が殺到（解決済）
2018/8/3に特別損失50億円の計上し、さらに2018/10/29に特別損失を50億から70億に変更するIRを出す。
二四半期の配当金は10円を予定していたが無配に変更。期末配当12円予定も未定となる。
一時期900円あった株価は、数々の不祥事続きのため、ここ数ヶ月で450円程度まで落ち込んでいる。
レオパレス曰く、14,709棟以外の物件はチェック体制、検査体制共にバッチリやっているそうだが、その判定結果は現時点で一切明らかになっていない。
不備が疑われる物件の判定結果は随時HPで更新されているが、改修の進捗は現時点で一切明らかになっていない。
小屋根全体の補修工事の工期は物件にもよるが1棟につき約２週間である。
補修工事完了予定は2019年10月を目指している。
不思議とテレ東以外のメディアはこの問題をそこまで大きく取り上げていない。
レオパレス問題の世間の認知度は低い。
大家への損害賠償等の話も出ているが、サブリース契約の場合は家賃保証なので、建てた物件が改修されれば済む話だと思われる。
ここ数年自社株買いを行なっており、界壁不備問題が発表した今年も行われた。
購入した自社株はきちんと償却している。
特定行政庁と交渉しても補修工事が免れることはなく、すべてレオパレスの責任において補修工事を行う必要がある。
界壁不備の改修費用は下請けに負わしたり損害賠償したりはせず、全てレオパレスが負担する。
界壁不備の改修費用は損害保険などでは賄えない。
今期は赤字の見込みに転落する下方修正をしている。

今回の説明会などで最近レオパレスから聞いたこと

不備物件の募集は止めている。募集していないから、全体の入居率も下がっている。
改修を急ピッチで進め、２月３月の繁忙期までに募集を再開し、なんとか早めに入居率を元に戻したい。
改修を急ピッチで進めたところで、完全に終了するにはやはり発表している来年末頃までかかるかもしれない。
よくある不動産屋は仲介屋さんで、家主→仲介→入居者のフローだが、レオパレスは直接入居者に貸している分有利とのこと。←何がやねん。

今回の説明会などを聞いて感じたこと

とりあえず訪問したことで会社の雰囲気は掴めた。
超一流とは言えないまでも一流企業ではありそう。悲壮感は無く社員や場の空気は澱んでいない。
改修を急ピッチで進めて2月3月の繁忙期までに・・という言葉から、一切開示されず不安だった改修は少なからず進んでいると思われる。
レオパレスは入居率を上げたい、元の水準まで早めに回復したいと言っていた。優先調査物件以外の調査結果は現時点では一切開示されていないが、社内上層部には少なからず報告がきているはず。もし結果がボロボロならなるべく早めに元に戻したいなどと言うだろうか。おそらく不備は致命的ではないだろうと想像する。

逆指標の私が思う見通しは

改修費用は莫大だが、もともとそれを上回る収益を上げているし、本業が立ち行かなくなったわけではない。
事件発覚後に自社株を償却したことからも、切迫詰まった感じには見えないので、倒産までは考えにくい。
今回の不備はあってはならない大問題だが、その後の対応はしっかりやっていると感じる。
サブリースのビジネスモデルは破綻したと言う人もいるが結果が全て。月次発表の数値は悪くないし、今後に注目どうなるかしっかり見ていきたい。
当面の見通しはニュースで上げ下げを繰り返しながら、入居率の回復とともに株価も緩やかに回復すると思う。
ただ株価はニュースに敏感で、優先調査物件以外の僅かだったとしても不備が少しでもあれば問題視され株価が下がってしまうかもしれない。
倒産しないと踏めばここらが底だと思って全力買いをしても面白い。万が一300円にタッチしたとしてもいつかは戻るだろうし、不動産にはそれだけの力があるはず。

最後に櫻井英明さんの注目銘柄の発表と、その解説があったが、その中にレオパレスは含まれていなかった。

儲かったらみんなでレオパレスのグァムリゾートに行こうとか言ってたから株は持っていそうだけど。

まぁ人から勧められた銘柄なんて信じちゃダメなんだけどね。

私はなんの責任も持てませんので投資は自己責任で。逆指標の私が買い立場なので、逆で張れば勝てるかもですよ。

内容に間違いがあったらごめんなさい。コメント頂ければ訂正させていただきます。

あと、最後に耳より情報。

説明会が終了後、レオパレスのビル前で「テレ●」の人間から取材を受けました。

なぜ取材してたのか。もしかして、さらなる事件が明るみになるのか・・・。

テレ●さん、これ以上は勘弁してほしいのだが・・。

追記 2019/7/22

おわた・・。

完全にやらかしました。

もうとっくに手放してますが100万ほど爆損くらいました。

今までコツコツ稼いできたのに吹っ飛びました。

なんの成果も得られませんでしたぁぁぁぁ！！！！（泣）

人の不幸は蜜の味！ご覧くださりありがとうございましたぁぁぁぁ！！